La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960, modificada en numerosas ocasiones) regula la convivencia entre propietarios de un edificio o urbanización. Los conflictos más frecuentes giran en torno a la validez de los acuerdos adoptados en junta y al impago de las cuotas comunitarias.
Derechos y obligaciones básicos
Cada propietario tiene derecho a:
- Usar y disfrutar su elemento privativo y los elementos comunes.
- Asistir y votar en la junta de propietarios.
- Impugnar acuerdos contrarios a la ley o lesivos para su interés.
Y la obligación de:
- Contribuir a los gastos generales según su cuota de participación.
- No modificar los elementos comunes sin autorización de la junta.
- Permitir el acceso a su vivienda para obras comunitarias necesarias.
Convocatoria y quórum de la junta
La junta ordinaria se celebra al menos una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto. Las extraordinarias se convocan cuando lo exigen circunstancias urgentes o un número mínimo de propietarios.
Los quórums varían según el tipo de acuerdo:
- Unanimidad: actos que requieren el consentimiento de todos (establecimiento de servicios que supongan modificación del título constitutivo).
- Tres quintos: instalación de ascensor, rampas u otras obras de accesibilidad; supresión de barreras arquitectónicas; servicios de telecomunicaciones.
- Mayoría simple: acuerdos ordinarios de gestión.
Impugnación de acuerdos
Un acuerdo puede impugnarse cuando:
- Es contrario a la Ley (incluyendo la LPH y el Código Civil).
- Es contrario a los estatutos de la comunidad.
- Es gravemente lesivo para los intereses de algún propietario en beneficio de otro.
El plazo de impugnación es de tres meses desde la adopción del acuerdo (o desde la notificación al propietario ausente), salvo que sea contrario al orden público o a normas imperativas, en cuyo caso el plazo es de un año.
La acción se ejercita mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Es necesaria la asistencia de abogado y procurador.
Reclamación de cuotas impagadas
El impago de cuotas comunitarias es el litigio más habitual en propiedad horizontal. El proceso judicial para su reclamación se beneficia de un proceso monitorio especial (art. 21 LPH) que permite obtener un título ejecutivo de forma rápida si el deudor no se opone:
- La comunidad, con acuerdo de junta y certificación de deuda firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, presenta la petición ante el juzgado.
- El deudor tiene veinte días para pagar u oponerse.
- Si no paga ni se opone, el juez dicta decreto de ejecución directamente.
Los gastos del proceso, incluidos los honorarios de abogado y procurador, pueden reclamarse al moroso si así lo acuerda la junta.
Obras en elementos comunes
Cualquier propietario puede solicitar obras de accesibilidad (ascensores, rampas) aunque superen la derrama mensual equivalente a nueve meses de cuota ordinaria, siempre que lo financie quien las solicita. Para el resto de obras, los propietarios disidentes deben contribuir si el acuerdo alcanza el quórum necesario.